关于批准发布《商品房销售面积测量与计算》国家计量技术规范的通知

  各省、自治区、直辖市及计划单列市技术监督局：

  为了统一全国商品房销售面积测量与计算规则，加强对商品房销售面积的计量监督，保护买卖双方的合法权益，国家质量技术监督局组织制定了《商品房销售面积测量与计算》（JJF1058-1998）国家计量技术规范，现予以批准发布，自批准之日起施行。

  附件：《商品房销售面积测量与计算》国家计量技术规范

  国家质量技术监督局
  一九九八年十二月二十二日

  商品房销售面积测量与计算计量技术规范

  一、概述

  1.范围

  本规范适用于商品房销售活动中各类房屋销售面积的测量与计算。

  2.引用文献

  本规范引用下列文献：

  GBJ96-1986住宅建筑设计规范：

  建设部建房〖1995〗 517号商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则：

  CH5001-1991房产测量规范。

  使用本规范时，应注意使用上述引用文献的现行有效版本。

  3.定义

  本规范采用以下定义：

  3.1 商品房销售面积

  ——商品房整幢出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣除）。

  ——商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。

  3.2 整幢房屋建筑面积

  整幢房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。

  3.3 套内建筑面积

  套内建筑面积系指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。

  3.4 套内使用面积

  套内使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算。

  3.5 套内墙体面积

  商品房各套（单元）内使用空间周围的维护和承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。

  商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半让入套内墙体面积。

  非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

  3.6 阳台建筑面积

  阳台建筑面积系指阳台地面底板外沿在水平面的投影。

  3.7 套内阳台建筑面积

  套内阳台建筑面积系指套内各阳台建筑面积之和。

  3.8 共有建筑面积

  房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

  3.9 共有建筑面积分摊系数

  整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。

  3.10 应分摊的共有建筑面积

  应分摊的共有建筑面积为套内建筑面积与共有建筑面积分摊系数之和。

  二、测量要求

  4.房屋边长测量应连续测量两次取平均值（中数），两次测量读数之差（较差）不超过表1规定。

  表1 单位：m

  5.房屋分段边长之和与房屋总边长之差ΔL不超过（1）式规定：（略）

  6.商品房面积测量标准不确定度U（中误差） 如（2）式所示。

  商品房面积测量标准不确定度：（略）

  三、测量项目与测量设备

  7.测量项目如表2所示

  表2

  8.用于商品房面积测量的设备如表3所示，也可选用不低于表3给出技术指标要求的其它测量设备。

  上述测量设备须经法定计量检定机构检定合格且在有效期内方可使用。

  表3

  四、测量方法与面积计算

  9.测量前准备

  9.1商品房测量前应参照购房协议实地调查， 对分户权界线及房屋公用共有部位进行确认， 按附录1对计入建筑面积的部位进行确认。

  9.2房屋面积测量平面草图应实地绘制， 楼房要分层绘制。尽量按几何图形分块，并编写序号。

  房屋面积测量平面草图是房屋面积测量与计算的原始依据，其式样见附录5.

  10.测量点位的选取

  10.1套内房屋边长测量

  测点一般取距地面1.2m±0.2m的高度，在房屋的两个长边、两个短边的1/6和5/6位置，两测点应保持水平。房屋边长较长时，应适当增加测点数。

  10.2墙体厚度测量

  测点一般取距地面1.2m±0.2m的高度， 距门（窗） 框（左、右两点）0.2m位置。

  10.3阳台边长测量

  阳台边长测量选点参照10.1，阳台的长、宽每边选取两个测量点。

  10.4整幢建筑物外围尺寸测量

  测点一般取建筑物外墙勒脚以上距地面1.2m±0.2m的高度紧贴墙面的水平位置。当无法选取上述测点的位置时，可选取尽可能靠近上述测点位置为测量点位，或用刻度直角钢尺在被测长度的两个端面的延长线上选取等效测量点位。

  室内分段测量之和（含墙身厚度）与房屋外廓的全长的差值满足第5条要求时， 应以房屋外廓数据为准，分段测量的数据按比例配赋。超差需进行复测。

  11.测量方法与面积计算

  11.1套内使用面积

  以矩形房屋测量为例：

  用钢卷尽（或测距仪）测量套内各矩形房间长边、短边的边长，在每个测点上，使测量线与被测量边保持平行，连续测量两次，两次测量值之差应不超过表1规定。

  取连续两次测量值的平均值作为一个测量点的测量值，以各测点的测量的平均值分别作为长边和短边的边长测量结果。读数精确到0.001m.

  套内房间边长测量时，对已进行墙面装饰的，应加上装饰面厚度。

  装饰面厚度可参考结构设计施工总说明或地区标准图集说明，按墙面材料种类、原料配比计算。

  套内第i个矩形房间的使用面积公式（略）

  套内使用面积公式（略）

  11.2套内阳台建筑面积

  套内阳台建筑面积S2为套内各阳台建筑面积之和。 其中矩形阳台建筑面积按11.1测量方法测量阳台围护结构的长、宽，对有共用墙体的，应计算一半墙体面积。

  11.3套内墙体面积

  靠近门窗部位的墙体厚度可直接测量，其他无法直接测量的，测量墙体的内外尺寸，计算差值求得。对于已进行墙面装饰的，需减去装饰面厚度。

  对于砖墙结构，按设计图纸的标准说明，取实测值最接近的设计值作为墙体厚度；对于其他不属于标准厚度的墙体，按实测值计算。

  各墙体长度乘以墙体厚度得出各墙体面积。

  套内墙体面积S3为共用墙体面积的一半与全部非共用墙体面积之和。

  11.4套内建筑面积

  11.4.1套内建筑面积S4应为11.1、 11.2和11.3测量结果之和。

  S4＝S1＋S2＋S3

  11.4.2套内建筑面积还可用下述方法测得。沿各套建筑结构外围，用钢卷尽（或测距仪）测量各部分的长边、短边，按11.3的方法测量和计算出各外墙墙体厚度。再分别计算出长边平均值与其两端墙体厚度一半的差值、短边平均值与其两端墙体厚度一半的差值，则两差值的乘积与各套内阳台建筑面积之和即为各被测套内建筑面积S4.

  11.5各套应分摊的共有建筑面积

  11.5.1共有建筑面积应参照上述有关测量方法进行测量。

  11.5.2共用建筑面积分摊的原则和方法见附录2.

  11.5.3各套应分摊的共有建筑面积S4的计算

  a.多层商品住宅楼中各套应分摊的共有建筑面积

  共有建筑面积

  共有建筑面积分摊系数（幢）＝──────────

  各套内建筑面积之和

  各套分摊的共有建筑面积＝各套内建筑面积×共有建筑面积分摊系数（幢）

  b.多功能综合楼中各套应分摊的共有建筑面积

  本幢房屋共有建筑面积

  共有建筑面积分摊系数（幢）＝──────────

  幢内各功能区建筑面积之和

  本功能区独用的共有建筑面积＋

  本功能共分摊的共有建筑面积

  共有建筑面积＝──────────────────分摊系数（功能区） 本功能共内各套建筑面积之和

  同功能区内某户（套）＝同功能区内某套建筑面积×分 摊的共有建筑面积 共有建筑面积分摊系数（功能区）

  11.6套（单元）房销售面积

  套房销售面积S6应为套内建筑面积S4与本套分摊的共有建筑面积S5之和。

  S6＝S4＋S5

  11.7整幢商品房建筑面积

  测量整幢商品房建筑面积S7时， 用钢卷尽在房屋外侧勒脚以上处测量房屋外围的两个长边、 两个短边， 应符合10.4的要求。 当测量距离大于30m时，在钢卷尺零刻线端钩上拉力计， 当拉力计示值达到50N时，读取边长测量值。测量时现场温度与检定时温度相差±15℃以上，应按下式进行温度修正。（略）

  若用激光测距仪测量房屋外围边长时，测距仪的前沿要紧贴被测边长的起点，激光束投射到位于被测边末端面的目标板上，并使光束两端在同一水平面。

  在高海拔地区使用手持式激光测距仪，空气折射率对被测距离的修正量计算公式见附录4.

  11.8非矩形房屋面积的测量与计算

  非矩形房屋面积测量与计算按附录3进行。

  五、测量结果的处理

  12.1分摊系数保留到小数点后4位以上。

  12.2所有面积计算过程中保留到小数点后3位。

  所有面积计算结果保留到小数点后2痊，单位为平方米。

  12.3商品房销售面积测量结果按附录6格式出具 《测量报告》。

  附录1：商品房建筑面积计算

  商品房建筑面积系指层高在2.20m以上（含2.20m）的房屋外墙（或柱外围）水平投影面积。层高取自地面至楼面、楼面至楼面、楼面至屋面（不包括隔热层）的垂直高度。

  1.计算全部建筑面积的范围

  1.1永久性结构的单层房屋， 不论其高度均算一层，按其外墙勒脚以上外围水平面积计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

  1.2自然层内的附层、技术层，按其层高在2.20m以上部位的上口外围水平投影面积计算。

  1.3穿过房屋的通道， 房屋内的门在、大厅，不论其高度， 均一层计算。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。

  1.4楼梯间、 电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等房屋的自然层计算。

  1.5突出房屋屋面，有围护结构且层高在2.20m以上的方形或坡形楼梯间、水箱间、电梯机房，按其维护结构外围水平投影面积计算。

  1.6封闭阳台、挑廊，按其外围水平投影面积计算。

  1.7属永久性结构有上盖的室外楼梯， 按呼层水平投影面积总和计算。

  1.8建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、 檐廊，按其柱外围水平投影面积计算。

  1.9房屋间永久性的、 封闭的架空通廊，按外围水平投晾面积计算。

  1.10净高在2.05m以上的地下室或半地下室， 按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平面积计算。

  1.11有柱雨蓬或有维护结构的门廊、门斗，按其柱或维护结构外围水平面积计算。

  1.12玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

  1.13属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱外围水平投影面积计算。

  1.14位于自然层以上的假层房屋或斜面结构房屋，按其高度超过2.20m以上部位的水平投影面积计算。 （应具备通风，采光条件）。

  2.计算一半建筑面积的范围

  2.1与房屋相连有上盖、 未封闭的架空通廊和无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积一半计算。

  2.2独立柱、 单排柱的门廊、车棚、货棚、站台等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

  2.3未封闭的阳台、挑廊按其水平投影面积的一半计算。

  2.4无上盖的室外楼梯， 按各层水平投影面积总和的一半计算。

  3.不计算建筑面积的范围

  3.1层高在2.20m以下的房屋， 净高在2.05m以下的地下室和半地下室。

  3.2突出房屋墙面的构件、配件、艺术装饰、垛、挑沿、半圆柱、勒脚、台阶等。

  3.3房屋之间无上盖的架空通廊。

  3.4无柱的雨蓬。

  3.5建筑物内的操作平台、 上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

  3.6骑楼、 过街楼的用作街巷通行的部分，以及房屋底层用作街巷通行的部分。

  3.7房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

  3.8消防、检修等用途的室外爬梯。

  3.9构筑物，如独立烟囱、烟道、水塔、储油（水）池、罐、地下人防干、支线等。

  4.商品房建筑面积计算的内容如有变化， 以建设部的现行有效文本为准。

  附录2：共有建筑面积的分摊计算

  1.应分摊的共有建筑面积

  1.1各产权户共有的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢房屋服务的共有房屋和管理用房均作为共有部位计算建筑面积。

  1.2套（单元） 与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半，为共有建筑面积。

  2.不应分摊的共有建筑面积

  2.1从属于人防工程的地下室、半地下室。

  2.2供出租或出售的固定车位或专用车库。

  2.3幢外的用作公共休憩的设施或架空层。

  3.产权双方有合法权属分割文件或协议的， 按其文件或协议规定计算分摊。

  3.2无权属分割文件或协议的， 可按相关面积比例进行计算分摊。

  4.共有建筑面积的分摊方法

  4.1多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋的共有建筑面向分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。

  4.2多功能综合楼， 须分别求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区各套内建筑面积比例分摊。

  5.共有建筑面积分摊计算的内容如有变化， 以建设部的现行有效文本为准。

  附录3：非矩形房屋建筑面积计算（略）

  附录4：空气折射率对测量距离影响的修正（略）

  附录5：商品房面积测量草图（略）

  附录6：商品房面积测量报告（略）

  附录7：商品房面积测量记录（略）